房產(chǎn)銷售宣傳套路，你知道幾個(gè)？

定向金、誠意金=無證開盤

市場上很多樓盤地基未起，卻通過各種渠道開始宣傳、預(yù)售，收取類似“定向金”“誠意金”等費(fèi)用。

真相：真正合規(guī)的房產(chǎn)廣告中必須附上預(yù)售證號(hào)。很多房產(chǎn)銷售方巧立名目收取費(fèi)用，實(shí)則是躲避違法預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。

危害：沒有取得預(yù)售權(quán)的樓盤缺乏監(jiān)管和保障，極有可能在修建過程中因資金斷鏈等問題無法繼續(xù)進(jìn)行，最終爛尾，導(dǎo)致購房者維權(quán)艱難，預(yù)付款項(xiàng)難以追回。

應(yīng)對(duì)：在繳納任何款項(xiàng)前，一定要弄清該樓盤是否已取得預(yù)售許可，購房者可自主向住建部門進(jìn)行查詢。

遠(yuǎn)景規(guī)劃可能是空頭支票

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、醫(yī)教配套、交通便利、商超齊全等等宣傳是房產(chǎn)銷售的慣常用語。

真相：城市規(guī)劃是政府的職能事權(quán)，銷售方口中的“內(nèi)部消息”和一切“傳聞”“聽說”“小道消息”都不要輕信，且在真正的規(guī)劃沒有對(duì)外公布前，都有變更的可能。

危害：《廣告法》中明確規(guī)定，房產(chǎn)廣告不得含有以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置。不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。所以，這類大環(huán)境的宣傳只是房產(chǎn)銷售方為提升房產(chǎn)附加值的一種銷售策略，不可能寫入合同，不具備約束力。即使購房者在經(jīng)過長期等待后發(fā)現(xiàn)被套路，對(duì)房產(chǎn)銷售方也無據(jù)可查，無法追究責(zé)任。

應(yīng)對(duì)：對(duì)已有的配套設(shè)施親自去體驗(yàn)感受時(shí)長、路程等是否與宣傳一致。對(duì)宣傳將來會(huì)有的規(guī)劃不要輕信，通過正規(guī)渠道進(jìn)行核實(shí)，全面了解已公開的規(guī)劃方案。

高綠化率只畫在沙盤上

寬間距、大中庭、高綠化率也是房產(chǎn)銷售吸引購房者的重要賣點(diǎn)，特別是改善型住房，大家對(duì)環(huán)境的期望值會(huì)更高。

真相：大部分房產(chǎn)宣傳圖片和沙盤某角落都標(biāo)注有“僅供參考”等字樣，完全是銷售方的免責(zé)手段。

危害：綠化率等具體數(shù)據(jù)的宣傳只停留在銷售人員口頭，等真正交房時(shí)，購房者即使發(fā)現(xiàn)與之存在較大差異，但是以沙盤、宣傳圖為維權(quán)依據(jù)也實(shí)在難以支撐。

應(yīng)對(duì)：將所有宣傳數(shù)據(jù)與口頭承諾落實(shí)在合同中，并且是在購房者簽訂的第一份文書中，包括預(yù)定協(xié)議（交付定金時(shí)簽訂的文書）。若只在簽訂正式購房合同時(shí)才提出，而被銷售方拒絕的話，購房者不能以此為由退還定金，自己將會(huì)受到損失。

當(dāng)心高回報(bào)率拖垮你

由于公寓式酒店和民宿等消費(fèi)領(lǐng)域的興起，不管是商鋪還是酒店都已經(jīng)出現(xiàn)了代管、包租等銷售熱點(diǎn)。房租就能抵消貸款月供，當(dāng)甩手掌柜還能享受高回報(bào)率的心態(tài)，讓投資者忽視了背后的巨大陷阱。

真相：代管方多以規(guī)定時(shí)間內(nèi)免租的形式招攬商戶入駐，讓投資者（業(yè)主）看起來欣欣向榮，放下戒心。等免租時(shí)間一過，很多商戶便不愿意再繼續(xù)繳費(fèi)承租，以致于人去樓空。

危害：現(xiàn)在是信息和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，任何商品的消費(fèi)市場生命力和持久度都是難以預(yù)測(cè)的。把決定權(quán)交到別人手里實(shí)在是一種不理智的做法，類似糾紛即使走上司法程序，最后也很可能是“贏了官司輸了錢”，因?yàn)閷?duì)方往往都是做好了萬全的準(zhǔn)備，處于“無財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行”狀態(tài)。

應(yīng)對(duì)：2021年6月，我市住建、公安等6個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確禁止返本銷售售后包租銷售商品房的公告》。投資者在購房過程中要理性審慎，要有市場投資風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，主動(dòng)抵制虛假宣傳、商品房返本銷售、售后包租的誘惑。

房產(chǎn)宣傳陷阱防不勝防，市消委會(huì)提醒廣大購房者擦亮眼睛，不要輕信銷售人員的電話營銷、口頭承諾，謹(jǐn)慎協(xié)商合同約定，出現(xiàn)爭議依法訴求。